На пределе

Рынок жилой недвижимости Урала достиг докризисного потолка. Его дальнейшее развитие зависит от налаживания эффективного диалога между бизнесом и государством.

В 2012 году ввод жилья на Урале в среднем увеличился на 12,4% (здесь и далее — сравнение с предыдущим аналогичным периодом, если не указано иное). Это неплохо: индекс промпроизводства в регионе прирос лишь на 2,2%. Правда, результат самого удачного для строительной отрасли 2008 года превышен всего на 0,3%. По итогам первых четырех месяцев 2013 года наблюдается замедление динамики ввода до 1,4%, но делать далеко идущие выводы рано: строительный сезон длится с мая по октябрь.

Лидером по абсолютным цифрам в 2012-м стала Башкирия (2,3 млн кв. метров). Ее первенство обусловлено мощным индивидуальным строительством (по этому показателю регион превосходит ближайшего конкурента Свердловскую область в 2,4 раза).

По вводу жилья на душу населения картина иная — впереди всех Тюменская область и Югра (0,97 и 0,64 кв. метра соответственно). Первая вплотную подошла к заветному показателю в 1 кв. метр на человека в год. Федеральные и региональные власти твердят его как мантру уже несколько лет, но реализовать подобные планы под силу только нефтеносной территории.

Другой важный показатель — объем работ, выполненный по виду деятельности «Строительство», за первые четыре месяца 2013-го прирос почти на 21%. Это тоже объяснимо. Во-первых, Росстат включает в данные расчеты спецстрои (поэтому мы убрали из списка рассматриваемых регионов Югру и Ямал), во-вторых, стоимость работ увеличивается опережающими темпами.

Самый большой строительный рынок в денежном выражении — также Башкирия: за январь — апрель 2013-го — 35 млрд рублей. Тюменская область, идущая второй, отстает почти на 8 миллиардов.

Инфляция резвее

Последний раз мы анализировали цены жилой недвижимости в крупнейших городах Урала (Екатеринбург, Челябинск, Уфа, Пермь, Тюмень) в июне 2012-го. За год стоимость квартир на первичном рынке в среднем приросла на 5,8%, на вторичном — на 5,6%. Инфляция в то же время составила 7,4% (цены на непродовольственные товары приросли на 4,9%).

Таблица. Индексы июнь 2013 / июнь 2012

Город / Показатель	Индекс выкупа*	Сбалансированность инфраструктуры города**		Сбалансированность рынка, %***
Город / Показатель	Индекс выкупа*	Первичный рынок	Вторичный рынок	Сбалансированность рынка, %***
Екатеринбург	12 / 13,31	1,5 / 1,53	1,31 / 1,64	19,7 / 16,4
Тюмень	14,6 / 13,14	1,6 / 1,62	1,29 / 1,27	21 / 7
Пермь	11,1 / 12,9	1,42 / 1,83	1,36 / 1,3	11,3 / 12,3
Уфа	11,4 / 12,4	1,28 / 1,18	1,32 / 1,21	23,7 / 19,1
Челябинск	13,24 / 14,25	1,19 / 1,27	1,16 / 1,08	0 / 18,4

* Показывает за сколько лет арендные взносы за исследуемую квартиру сравняются с ценой ее покупки на вторичном рынке (рассчитано по средним показателям)
** Рассчитан как среднее соотношение цен первичной и вторичной недвижимости в центре к окраинам. Идеальное значение (единица) показывает равномерное развитие инфраструктуры в городе
***Показывает, на сколько процентов средняя по городу цена на вторичное жилье превышает цену на первичное

Наиболее динамично цены на первичное жилье увеличивались в Челябинске (плюс 21%). Правда, низкая цена летом 2012-го была связана с вбросом на рынок большого количества студий и административного давления на цены со стороны властей. Так что подобная коррекция ожидаема.

На вторичном рынке лидер роста — Уфа (плюс 10,8%), самый медлительный город — Челябинск (2,2%). Столица Башкирии по стоимости жилой недвижимости впервые за историю наших наблюдений поднялась с четвертого места в регионе на третье. Это связано с депрессией на рынке недвижимости Перми и довольно динамичным ростом цен в Уфе во второй половине 2012-го.

— Рост цен в первичном и вторичном сегментах практически прекратился, — констатирует аналитик КБ Ярмарка (Екатеринбург) Лилия Файзуллина. Катализаторы рынка — комнаты и однокомнатные квартиры — приблизились к ценовому максимуму. Сейчас спрос на объекты формируют не столько инвесторы, сколько покупатели, стремящиеся улучшить жилищные условия.

Начальник информационно-аналитического отдела ассоциации «АЛКО» (Тюмень) Светлана Молодкина добавляет:

— В течение 2012 года наблюдался рост как ценовых показателей, так и количества зарегистрированных сделок купли-продажи. 2013-й принес рынку стабилизацию: волатильность индекса стоимости от месяца к месяцу не превышает 1%. Стагнация в первую очередь вызвана перегревом рынка и увеличением ставок по ипотеке (в Тюмени рынок напрямую зависит от ипотеки, около 45% сделок совершаются с привлечением кредитных средств). Еще одна заметная тенденция — значительное сокращение предложения в сегменте квартир эконом-класса по относительно доступным ценам. Они были основным товаром для покупателей, приобретающих жилье с использованием различных госпрограмм.

На этом фоне впечатляюще выглядят темпы роста стоимости аренды жилья: в среднем по пяти городам — на 15,6%. Причем в Перми и Уфе годовая динамика превысила 20%. В связи с этим индекс выкупа квартир за год ощутимо снизился (за исключением Тюмени). Наименьший показатель — в Перми (11 лет), наибольший — в Тюмени (14,6 года).

Уральский рынок, как и прежде, характеризуется недоверием потребителей к строящимся объектам. Поэтому стоимость жилья на первичном рынке на 11 — 24% ниже, чем на вторичном. Исключение — Челябинск. В этом городе на данный момент средневзвешенные цены в обоих секторах равны.

Сбалансированность инфраструктуры за всю историю наших наблюдений особо не меняется, в целом остается стабильной. Значит, крупные уральские города по-прежнему моноцентричны, говорить об эффективном развитии отдаленных районов (создании деловой, социальной инфраструктуры, досуговых комплексов, рабочих мест) не приходится.

В 2013 году аналитики существенных колебаний цен не прогнозируют. Руководитель департамента жилой недвижимости «IBC-недвижимость» (Челябинск) Ирина Корчагина уверена, что цены будут расти в пределах инфляции. Лилия Файзуллина предполагает, что возможно некое сглаживание ценовой дифференциации по различным сегментам рынка.

Те самые КОТы

Весь 2012 год рынок жилой недвижимости находился в поисках «рецепта счастья». Челябинская область упирала на малогабаритные квартиры-студии. Но, во-первых, ажиотажный спрос резко поднял их цену, а во-вторых, целевая аудитория быстро закончилась.
Екатеринбург предложил новый формат — апартаменты. Их принялись строить сразу шесть компаний (в сегментах эконом- и бизнес-класса). Однако мощного развития эта тема также не получила. Потенциальных покупателей останавливает невозможность прописаться, более высокая квартплата и риск несоблюдения застройщиком санитарных норм. Наибольшие перспективы, вероятно, имеют апартаменты бизнес- и элитного класса, которые не являются первым жильем.

Таблица. Цены на рынке жилой недвижимости

Город	Средневзвешенная цена по городу на май-июнь 2013 г.	Средняя цена по городу на июнь 2012 г.	Центр		Районы приближенные к центру		Окраины
Город	Средневзвешенная цена по городу на май-июнь 2013 г.	Средняя цена по городу на июнь 2012 г.	Средневзвешенная цена	Диапозон (минимум - максимум)	Средневзвешенная цена	Диапозон (минимум - максимум)	Средневзвешенная цена	Диапозон (минимум - максимум)
Первичный рынок, тыс. руб. за кв. метр
Екатеринбург	59,8	57,8	84,2	68,6 - 104,7	67,3	57,4 - 75,6	56,2	49,8 - 58,3
Тюмень	50,07	54,3	75,72	45,5 - 150	51,9	39,3 - 70,8	47,1	33,9 - 64,7
Пермь	47,6	45,1	55,6	нет данных	47,2	нет данных	39,1	нет данных
Уфа	49,04	46	56,1	51 - 80	50,05	45 - 60	43,8	34 - 48
Челябинск	46	38	50	45 - 55	45	41 - 50	42	34 - 45
Вторичный рынок, тыс. руб. за кв. метр
Екатеринбург	71,6	67,3	85,3	63,3 - 110,3	74,9	55,7 - 91,2	65,1	46,3 - 78,3
Тюмень	60,6	58,1	69,4	44,6 - 135,3	59,6	37,9 - 110,9	53,7	38,8 - 92,2
Пермь	53	50,65	62,2	нет данных	53,5	нет данных	45,8	нет данных
Уфа	60,7	54,8	65,1	58 - 90	59,06	50 - 64	49,18	41 - 58
Челябинск	46	45	50	45 - 56	47	42 - 53	43	36 - 47
Аренда, тыс. руб. / мес.¹
Екатеринюург	18,9	16	21,6	15 - 25	18,7	15 - 22	17,7	14 - 22
Тюмень	15	14	17	13 - 25	14	12 - 18	13	10 - 16
Пермь	15,1	12,4	17047	10,6 - 28,5	14,902	8,1 - 24,9	9,8	8,6 - 11,7
Уфа	16,9	14	20	17 - 22	14,5	12 - 17	13,8	13 - 16
Челябинск	11	10	13	9,5 - 22	11	9 - 20	10	9 - 16

¹Для стандартной однокомнатной квартиры общей площадью 38 кв. метров

В 2012-м — начале 2013-го рынок вновь загорелся старой идеей комплексного освоения территории (КОТ). Из повестки дня она никогда не уходила (КОТами застройщики называли даже два дома с магазином и парой офисных этажей), однако начинать действительно большие проекты никто не решался — слишком непредсказуема была экономическая ситуация.
Теперь только в Екатеринбурге проектов свыше 150 тыс. кв. метров заявлено около десятка. Самый большой — район «Истокский» на 4,3 млн кв. метров жилья.

В Челябинске стартовала застройка нового центра — района «АкадемRiverSide» (бывший «АкадемСити») площадью больше 1 кв. метра жилья.

Сейчас в крупных городах России, по данным консалтинговой компании «Урал Гермес», КОТ — это 25 — 30% общей застройки. В теории, преимущества понятны: себестоимость кв. метра ниже из-за эффекта масштаба, привлекательность для потребителей плюс — всесторонняя поддержка государства, которое заинтересовано в крупных проектах (в том числе из-за возможности размещения там соцжилья).

На практике основная проблема реализации проектов КОТ — буксующий механизм государственно-частного партнерства (ГЧП). Мы не хотим сказать, что ГЧП совсем не работает. Его элементы реализуются во многих городах Урала (активнее всего при малоэтажном строительстве в Уфе). Но в основном это образцово-показательные объекты. Пример — район «Академический» (9 млн кв. метров жилья) в Екатеринбурге, где дорожная, социальная, инженерная инфраструктура строится за счет государственных и муниципальных средств. И даже при такой поддержке все вопросы решить не удается. Например, до сих пор не создана линия скоростного общественного транспорта, которая могла соединить район, находящийся на окраине, с центром города.

Другим проектам везет меньше. Например, «Истокский», который начинала строить Корпорация развития Среднего Урала (создана правительством Свердловской области), должен был стать вторым центром социального жилья после «Академического». Власти обещали вложиться в инфраструктуру, но не сделали этого. У каждого партнера своя правда, но теперь квартиры в «Истокском» будут продаваться по рыночным ценам.

Про реалии ГЧП в стройке мы писали не раз (см., например, «Не в этой жизни» , «Э-У» № 49 от 13.12.10 или «Концентрация — малоэтажка — аренда» , «Э-У» № 9 от 04.03.13), но пока мало что меняется. Застройщики ждут от региональных и муниципальных властей большей активности. Так, девелоперы предлагают разрешить им возводить соцобъекты, которые впоследствии город будет выкупать. Подобный механизм реализуется в Москве и Санкт-Петербурге (хотя это сравнение не совсем корректно, так как обе столицы — субъекты федерации, для них характерны иные бюджетные механизмы и бюджетная обеспеченность). Пока же инфраструктура в большинстве случаев остается сдерживающим фактором и для инвесторов, и для застройщиков.

Ввод жилья на Урале