В Администрации города обсудили ситуацию на рынке жилищного строительства

Вследствие взятого курса на снижение административных барьеров в сфере строительства и либерализации градостроительного законодательства, рынок жилищного строительства на территории городского округа г.Уфа значительно вырос: если в 2014 году на территории г.Уфы строился в соответствии с выданными разрешениями на строительство 171 многоквартирный дом с общей площадью квартир 1 млн. 860 тыс. кв.м., то в 2017 году их количество составило 233 жилых дома с общей площадью квартир  2 млн. 585 тыс. кв.м.  Об этом сообщил 20 февраля на оперативном совещании в Администрации городского округа город Уфа заместитель главы Администрации Артур Хромец.

При этом снижение объемов ввода многоэтажного жилья в г.Уфе по итогам 2016 года (438 тыс. кв.м) составило 21% к предыдущему году (554 тыс. кв.м), в 2017 году было введено 333 тыс. кв.м – со снижением еще на 24% к уровню 2016 года (438 тыс. кв.м). 

Как пояснил Артур Леонидович, рост количества жилых домов, находящихся в процессе строительства, происходит, во-первых, за счет увеличения средней продолжительности строительства объектов вследствие экономической ситуации, снижения покупательской способности, выхода на рынок значительных объемов строящегося жилья, а также из-за   экономических просчетов, недооценки ситуации на рынке жилищного строительства, переноса застройщиками первоначально заявленных сроков  ввода жилых домов в эксплуатацию на месяцы, а то и на годы. Во-вторых, за счет послабления требований градостроительного и земельного законодательства, вследствие чего среди застройщиков появилось много организаций, не имеющих достаточного опыта в жилищном строительстве. Немаловажную роль играет и ограниченный перечень документов, требующихся для получения разрешения на строительство в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ, которым не предусмотрены требования к застройщику, то есть правообладателю земельного участка, в части его профессиональной компетенции и наличия необходимых специалистов, обеспеченности финансовыми ресурсами для начала строительно-монтажных работ. Законодателем поставлен во главу угла приоритет правообладания земельным участком в ущерб интересам комплексного развития городской среды по законам архитектурной и градостроительной целесообразности.

Эта лояльность градостроительного законодательства привела к тому, что разрешение на строительство многоэтажного жилого дома получают собственники земельных участков, в том числе под частными домовладениями, и без разработки проектов планировки территории всего квартала или микрорайона, проектируют и строят многоэтажный дом даже среди домов частного сектора.

До 1 января 2018 года в законодательстве отсутствовали жесткие требования для исходных документов для проектирования: градостроительный план земельного участка не имел ограничения по сроку своего действия, несмотря на изменения градостроительной ситуации.

Таким образом, снижение требований к качеству экспертизы проектной документации привело к тому, что положительные заключения получают проекты строительства, не обеспеченные технической возможностью подключения к коммуникациям.

Кроме этого, на увеличение продолжительности строительства домов коммерческих застройщиков повлиял выход на рынок жилищного строительства объемов жилья, реализующегося по ценам эконом-класса (от 37 тыс. руб. в 2017 году, например) по социальным программам, которое строится Некоммерческой организацией «Фонд развития жилищного строительства», а также неуфимскими застройщиками в пригородах Уфы на территориях Иглинского и Уфимского районов (Миловский парк, Новобулгаково, Зубово). Так, Фондом развития жилищного строительства в 2017 году в Уфе введено в эксплуатацию 1405 квартир категории социального жилья общей площадью 68,3 тыс. кв.м, что составляет 20,5% от общего количества построенного многоэтажного жилья в городе Уфе.

Артур Хромец подчеркнул, что в условиях избыточного предложения первичного жилья от застройщиков, потенциальным участникам долевого строительства необходимо быть особо внимательными и ответственно подходить к выбору застройщика, ознакомившись со всей имеющейся в свободном доступе информацией.

Анализ выданных разрешений на строительство жилых домов в городе Уфе в сопоставлении с информацией Государственного комитета РБ по строительству и архитектуре показал, что из 233 многоквартирных жилых домов, строящихся в г.Уфе, только по 122-м жилым домам застройщики подают в Госстрой, как в контролирующий надзорный орган по долевому строительству, предусмотренную законом отчетность. По-прежнему имеются застройщики, которые пользуются схемами продажи квартир через жилищно-строительные кооперативы, договора соинвестирования.

Пропорционально росту объемов строящихся жилых домов, увеличилось количество домов, которые находятся в зоне внимания Администрации городского округа город Уфа по причинам остановки или значительного замедления темпов строительства. Динамика объектов «с проблемами» следующая: в  2016 году это было 12 застройщиков и 36 объектов,  на 1 февраля 2018 года уже  на 46  объектах 16 застройщиков работы вовсе не ведутся или ведутся со значительными нарушениями сроков строительства вследствие: 1) проблем с оформлением разрешительной документации на строительство; 2) введения или угрозы введения процедуры банкротства застройщика;  3) отсутствия финансирования на завершение работ при практически полной реализации площадей; 4) недостаточности финансирования вследствие плохой реализации строящегося жилья.

Строительные площадки недостроенных домов, застройщики которых не справились со своими обязательствами перед дольщиками, бросив незавершенные объекты, находятся в недопустимом состоянии, являются источником повышенной опасности для жизни и здоровья горожан. Из 46 только шесть объектов числятся в «долгостроях» более трех лет.

Еще ряд объектов представляют собой объекты незаконного привлечения денежных средств граждан, так как не было разрешений на строительство. Основную прибавку к «проблемным» объектам в последние три года составили жилые дома ранее благополучных застройщиков, привлекающих денежные средства по договорам долевого участия в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

- Проанализировав перечень «давно проблемных» и недавно присоединившихся к ним объектов, мы получили объем, превышающий перечень проблемных домов первой волны: 300 тыс. кв.м строящегося жилья, заявленные сроки ввода в эксплуатацию которого уже нарушены или перенесены на 1 год и более.  При этом из 39 объектов 17 – 177 тыс. кв.м строится в рамках Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», застройщики которых сдают отчетность в Госкомитет Республики Башкортостан по строительству и архитектуре, - отметил Артур Леонидович.

Кроме того, еще по семи домам пяти застройщиков ситуация находится в пограничном состоянии: в жилых домах квартиры реализовывались в нарушение Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Федеральный закон о долевом строительстве, призванный обеспечивать защиту прав участников долевого строительства не только возможностью взыскать с застройщика неустойку за просрочку исполнения договоров, но и через государственный контроль за деятельностью застройщика, не обеспечил защиту участников долевого строительства от экономически неэффективной работы застройщика и его последующего банкротства.

Как проинформировал заместитель главы Администрации, изменения в законодательстве о долевом строительстве, принятые в течение последнего времени, направлены на защиту прав участников долевого строительства будущих объектов. Отсутствует реальное наказание за неисполнение застройщиками обязательств по сдаче дома в эксплуатацию и передаче квартир участникам долевого строительства.

Как следствие безнаказанности застройщиков за неисполнение своих обязательств, растет количество многоквартирных домов, не введенных в эксплуатацию в установленном законом порядке, и заселенных жильцами после признания в судебном порядке права собственности на квартиры.

В последние годы значительно выросло количество жилых домов, фактически заселенных, но не введенных в эксплуатацию. Администрацией городского округа город Уфа совместно с администрациями районов и ресурсоснабжающими организациями организована работа по ревизии технического состояния строительных конструкций  и инженерных сетей и оборудования жилых домов, застройщики которых не обеспечили комплекс работ по их вводу в эксплуатацию, на предмет безопасности для проживания граждан, признавших право собственности на жилые помещения в судебном порядке, и фактически заселяющих такие дома. Оказывается содействие в организации управления жилым домом и заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Также была организована работа по взаимодействию с инициативными группами собственников квартир на предмет проведения товариществами собственников жилья комплекса мероприятий в целях ввода жилых домов в эксплуатацию в установленном законом порядке. Однако эти предложения не нашли отклик среди подавляющего большинства граждан, заселяющих квартиры, которых устраивает существующее положение вещей.

При этом должностные лица и учредители застройщика никакой ответственности за брошенные недостроенные дома не несут. 

Работа по наведению порядка на рынке жилищного строительства, разработке мер, способствующих завершению строительства «проблемных» объектов и недопущению в дальнейшем ситуации с «долгостроями» требует комплексного подхода и взаимодействия республиканских властей, правоохранительных органов, органов местного самоуправления на местах, а также всех участников строительного процесса. Так, совместными усилиями республиканских ведомств, подразделений Администрации города и муниципальных предприятий в декабре 2017 года были решены вопросы ввода в эксплуатацию одного из долгостроев подрядчика-банкрота (АО «Строитель») – жилого дома по улице Летчиков в микрорайоне «Затон». 

Артур Хромец отметил, что на рынке жилищного строительства города Уфы много строительных организаций, строящих жильё качественно, своевременно, профессионально. Много примеров комплексной застройки с выполнением надлежащего благоустройства дворов и прилегающих территорий. Стандарт социальной ответственности застройщиков должен быть принят за образец всеми организациями, ведущими жилищное строительство в городе Уфе.

На официальном сайте Администрации городского округа город Уфа планируется размещение информации об объектах, на которые выданы разрешения на строительство, а также информация об объектах незаконного строительства. Также во взаимодействии с администрациями районов нужно провести ревизионную работу в отношении застройщиков, привлекающих денежные средства граждан в обход Федерального закона о долевом строительстве, с целью информирования надзорных и правоохранительных органов. Необходима комплексная работа администраций районов, МБУ «Центр общественной безопасности», направленная на то, чтобы ограничить свободный доступ к недостроенным объектам.

Стоит отметить, что Администрация города как орган местного самоуправления не имеет функций контроля и регулирования строительного рынка, не имеет полномочий проверки финансово-хозяйственной деятельности организаций-застройщиков. Полномочия Администрации заключаются в оформлении прав на землю и разрешительной документации на строительство. А также в разъяснительной работе, которая проводится на официальном сайте Администрации, в средствах массовой информации, посредством размещения социальной рекламы на улицах города.

Государственный контроль и надзор в сфере долевого строительства осуществляет Госкомитет Республики Башкортостан по строительству и архитектуре, на официальном сайте которого размещается перечень объектов, строящихся в рамках Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», и информация по выдаче заключений о соответствии застройщика проектной декларации и требова-ниям, установленным Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ.

В настоящее время Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ инициирована разработка нормативных актов, которыми функции контроля за долевым строительством будут возложены на органы государственного жилищно-строительного надзора. Это будет способствовать наведению порядка в сфере привлечения денежных средств граждан в жилищное строительство.

В завершение выступления глава столичного муниципалитета Ирек Ялалов отметил, что действительно, в строительном комплексе муниципалитеты лишены контрольно-надзорных функций. То есть объект строится на территории муниципалитета, и муниципалитет не имеет прав и полномочий для контроля над этими процессами. Это неправильно, поэтому мы получаем митинги и обманутых дольщиков. По мнению Главы Администрации, это противоречит Федеральному закону №131 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и другим законам, нормативно-правовым актам РФ.

Ирек Ишмухаметович предложил провести закрытое специализированное собрание, куда необходимо пригласить владельцев строительных компаний, и обсудить каждого застройщика, находящегося в зоне риска. «Мы должны помочь жителям. Помочь обратиться массово в правоохранительные органы. Иначе деньги собираются на строительство, а вкладываются в результате во что угодно».